Pablo Christalo Soroti Politik Lelang Hak Tanggungan, Debitur Dinilai Rentan Dirugikan

Jbm.co.id-JAKARTA | Advokat Pablo Christalo, S.H., M.A., yang juga alumnus Faculty of Graduate Studies Mahidol University, Thailand menyoroti praktik lelang eksekusi hak tanggungan yang dilakukan sejumlah bank terhadap agunan milik debitur. Menurutnya, praktik tersebut berpotensi merugikan masyarakat karena objek jaminan dapat berpindah tangan tanpa sepengetahuan debitur, bahkan dilelang dengan harga jauh di bawah nilai pasar.

Pablo Christalo menjelaskan, kebutuhan tambahan modal membuat badan hukum maupun perorangan kerap mengajukan kredit ke bank dengan menjaminkan aset berupa tanah atau bangunan. Setelah objek hak atas tanah disetujui sebagai agunan, bank memberikan fasilitas kredit sesuai limit yang telah disepakati.

Namun, dalam prakteknya, posisi bank sebagai kreditur sering dianggap terlalu dominan. Pablo menilai kondisi tersebut memunculkan potensi penyalahgunaan keadaan karena debitur berada dalam posisi yang lebih lemah.

“Pada hakikatnya, bank sebagai kreditur hanya merupakan pemegang hak tanggungan atas objek agunan milik debitur. Pelelangan itu sendiri merupakan instrumen akhir jika debitur wanprestasi (cedera janji),” kata Pablo Christalo saat dikonfirmasi awak media di Jakarta, Selasa, 7 April 2026.

Menurut Pablo Christalo, sejumlah modus yang kerap ditemukan dalam praktik lelang hak tanggungan antara lain debitur tidak memperoleh salinan perjanjian utang-piutang, tidak ada informasi mengenai nilai appraisal, dugaan persekongkolan dengan peserta lelang, hingga minimnya informasi terkait waktu dan lokasi pelaksanaan lelang.

Akibatnya, nilai agunan yang dimiliki debitur dapat tergerus drastis hingga mendekati nol. Kondisi tersebut dinilai bertentangan dengan prinsip perlindungan hukum terhadap pemilik aset.

Dalam penjelasannya, Pablo Christalo merujuk pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang menyebutkan bahwa hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu. Adapun hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan meliputi hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan.

“Adapun mengenai hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, menurut Pasal 4 ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996 tersebut, meliputi: (a) hak milik; (b) hak guna usaha; dan (c) hak guna bangunan,” kata Pablo Christalo.

Pablo Christalo menegaskan, kepemilikan objek hak tanggungan tidak otomatis beralih kepada kreditur. Meski debitur dinyatakan wanprestasi, proses lelang tetap wajib dilakukan sesuai aturan yang berlaku.

Pablo Christalo  juga menyinggung Pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 yang mengatur bahwa kreditur hanya dapat menjual objek hak tanggungan melalui pelelangan umum guna melunasi piutang dari hasil penjualan.

Selain itu, Pablo Christalo menilai pelaksanaan lelang harus mengikuti prinsip harga meningkat sebagaimana diatur dalam Peraturan Lelang Staatsblad 1908 Nomor 189 yang kemudian diperbarui melalui Lembaran Negara 1940 Nomor 56.

Menurut Pablo Christalo, pelaksanaan lelang eksekusi hak tanggungan tanpa dasar hukum yang jelas tidak hanya dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum, tetapi juga menunjukkan lemahnya legitimasi tindakan tersebut.

“Secara timbal balik (reciprocal), produk fasilitas kredit yang ditawarkan kepada masyarakat luas pun diduga hanya menjadi kamuflase semata,” pungkasnya. (red).